Durante esta crisis del covid-19 muchas pymes con locales, oficinas o naves industriales alquilados a un pequeño arrendador se encuentran desamparadas legalmente por el Gobierno. El Real Decreto que contempla la moratoria del alquiler se limita a señalar que las partes pueden llegar a un acuerdo (no hay obligación de aceptarlo) y que la fianza puede ser utilizada para el pago de la renta. Pero la realidad es que resulta casi imposible recuperar la fianza.
En el caso de que el arrendatario use la fianza, tendrá que cubrir dicha fianza en el plazo de un año. «el legislador no ha tenido en cuenta que para poder recuperar la fianza de un alquiler, de la entidad pública en la que obligadamente se debió ingresar, se debe presentar justificante de extinción o resolución del contrato; habiéndose perdido la oportunidad de prever qué documentación, para estos excepcionales casos, se deberían de presentar en el organismo público, a fin de recuperar, al menos momentáneamente, el importe de la fianza».
Entonces, ¿en qué situación quedan los arrendatarios cuyos arrendadores no están obligados a aceptar la moratoria, aplazamiento, reducción o condonación de rentas, y no les es posible cumplir con las obligaciones económicas contraídas por contrato?
Cuando existe imposibilidad de cumplir con el pago de la renta por el cierre del local de negocio (por el cese de la actividad), como consecuencia de las medidas que se han tenido que adoptar por la crisis sanitaria, «no existe incumplimiento en sus estrictos términos, sino que se ha provocado una situación de excesiva onerosidad (costosa o gravosa) del arrendamiento para el arrendatario, imposible de cumplir por este último, por lo que las partes, en virtud del principio de buena fe, están llamadas a negociar sobre dicha situación, para intentar moderar o modular lo inicialmente convenido y reequilibrar sus posiciones contractuales».
En caso de que no haya posibilidad de acuerdo, el último recurso del arrendatario es solicitar el auxilio judicial invocando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” implícita en todos los contratos, con el fin de que sea un tercero quien modere o module las obligaciones económicas del contrato de alquiler.
Como señala la STS 447/2017, de lo que se trata es de “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda” (los contratos vinculan a las partes), no necesariamente de extinguir las relaciones jurídicas. El fundamento es la buena fe, y por tanto, el efecto, en principio, tiene que ser la modificación del contrato para reequilibrar las obligaciones, y solo en caso de imposibilidad la resolución de la obligación, en ambos supuestos sin indemnización por incumplimiento.
«El arrendador, velando por sus propios intereses, probablemente pretenderá entablar un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas, o de resolución de contrato por incumplimiento».
La propia dinámica de la tramitación de estos procedimientos que se inicien por el arrendador, y la escasez de defensa que, por razón de la materia, tiene el previsto para el desahucio por falta de pago o resolución de arrendamiento por incumplimiento, aconseja que el arrendatario no se relaje y entable el procedimiento de «rebus sic stantibus», con el fin de desplegar en plenitud sus medios de prueba y defensa para conservar su negocio. Así podrá proponer, dependiendo de cada caso particular, desde una exoneración de la renta, a una rebaja de la misma, en aplicación por analogía, de lo previsto en el artículo 1575 del Código Civil.
Si, además el local de negocio hubiera sido alquilado con un uso o destino específico y exclusivo impuesto por el arrendador, o con prohibición expresa de cambio de destino sin su autorización, y dicha actividad hubiera sido prohibida incluso durante la desescalada del estado de alarma, sería discutible la resolución del contrato de arrendamiento, por ser su objeto no solamente el inmueble, sino también el negocio en él mismo instalado, y quedar por tanto sin contenido.
«Lo que es cierto es que con la nula previsión legislativa en cuanto a estos arrendamientos, el debate en los juzgados va a estar servido».
Qué pasa con las pymes con alquileres de grandes propietarios?
Es el Real Decreto 15/2020 de 21 de Abril, el que regula la moratoria de los arrendamientos de locales de negocio, poniendo énfasis en que en su exposición de motivos, se recoge: a) que la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de suspensión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma, salvo en lo referido a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio; b) que la regulación que de la fuerza mayor hace el Código Civil, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.
En la Exposición de motivos se señala, que la regulación que se prevé en el Real Decreto es específica en línea con la cláusula “rebus sic stantibus” de elaboración jurisprudencial, si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
La norma prevé una moratoria de la renta diferente, a solicitar en el plazo de un mes desde que entró en vigor, es decir, hasta el 23 de Mayo de 2020, dependiendo si el arrendador o propietario del local es un gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda, o no.
«Lo único que ha quedado regulado, por ser de obligado cumplimiento, es la moratoria en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (más de 10 inmuebles en propiedad o más de 1.500 m2), empresa o entidad pública de vivienda».
Sólo en estos casos la moratoria debe ser aceptada por el arrendador una vez sea propuesta, y si el arrendatario reúne los requisitos, siendo su duración a lo largo de todo el estado de alarma, prorrogable mes a mes desde que se alce este último y hasta un máximo de cuatro meses. Es decir, la duración de la moratoria será lo que dure todo el estado de alarma más un máximo de cuatro meses añadidos.
«El importe de dicha moratoria será abonado, sin intereses ni penalización alguna, a lo largo de la vigencia del contrato, y en todo caso, en un plazo máximo de dos anualidades. Es decir, si la vigencia que resta del contrato es de un año, los importes aplazados habrán de ser pagados al arrendador, ineludiblemente durante ese año, sin que pueda alargarse el plazo. Pero si, por el contrario, la vigencia del mismo es de cuatro años más, la suma aplazada habrá de ser pagada durante un plazo máximo de dos años».
Fuente: Idealista.- 13/05/20.
